「国内REITだけでは物足りない」「世界に分散して資産を守りたい」――そんな方におすすめなのが海外REITへの投資です。
本記事では、海外REITのメリット・デメリット・投資地域ごとの違いをわかりやすく比較し、国内で買えるETFや投資信託も紹介します。
海外REITとは？
海外REITとは、米国や欧州、アジアなどの海外不動産に投資する上場不動産投資信託です。日本にいながら、世界中のオフィスビル・物流施設・住宅・商業施設に分散投資できます。
代表的な投資対象には以下の3種類があります：
- 米国REIT：規模が最大、テクノロジーやヘルスケア分野も豊富
- 先進国REIT：米国を含む or 除いた欧州・豪州などをカバー
- 新興国REIT：アジア・中南米など。高利回りだが変動リスクも大
海外REITのメリット
- 高い分配利回り：4〜7％超の利回りも珍しくありません
- 地域・資産クラスの分散：1つの商品で世界中の不動産に投資可能
- インフレ耐性がある：不動産収益は物価と連動しやすい
海外REITのリスク・注意点
- 為替リスク：ドル建て・ユーロ建てで為替の影響を受けやすい
- 価格変動リスク：米国REITなどは株式並みに上下します
- 流動性や税制：ETFの場合、分配金に外国税がかかることも
代表的な海外REIT商品（国内購入可能）
| 商品名 | 分類 | 信託報酬（目安） | 分配利回り | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| NEXT FUNDS 外国REIT（2515） | 先進国REIT（日本除く） | 0.27% | 約3.5〜4.0% | 為替ヘッジなし、東証上場ETF |
| eMAXIS Slim 先進国リートインデックス | 投資信託 | 0.22% | なし（再投資型） | 低コストで積立に人気 |
| iシェアーズ 米国不動産ETF（IYR） | 米国REIT ETF | 約0.40% | 約4.5% | 米国上場ETF、日本の証券口座で購入可 |
| ニッセイ グローバルリートインデックスファンド | 先進国+新興国 | 0.27% | なし | 幅広い分散性、長期運用に最適 |
※利回りは2025年9月時点の参考値です。変動します。
どのタイプを選ぶべき？
- 安定重視：→ eMAXIS Slim 先進国リート
- 高利回り狙い：→ IYR（米国REIT）や2515
- 積立運用派：→ ニッセイグローバルリート
初心者は、まず「先進国REIT＋毎月積立」から始めるのが安心です。
まとめ：海外REITで世界の不動産に分散投資を
海外REITは、高配当＋分散効果＋インフレ耐性を持つ魅力的な投資対象です。特に、国内REITだけでは得られない地域分散・産業分散が可能になるのが最大の強みです。
ただし、為替リスクや値動きの大きさには注意が必要です。ETFや投資信託をうまく活用して、自分のリスク許容度に合った海外REIT商品を選びましょう。
